北京二中院五年高效化解千余物业服务合同纠纷

央广网北京11月28日消息 (记者费权）家里漏水没人管、老物业赖着不走、物业费交得憋屈……这些物业“烦心事”困扰着不少社区居民。近日，北京市第二中级人民法院联合市住房和城乡建设委员会召开新闻通报会，披露2020至2024年全市物业纠纷审理情况。其间，北京二中院共审结物业服务合同纠纷二审案件1216件，案件数量总体稳定。会上发布10个典型案例，市二中院与市住建委通过府院协同、党建引领等举措，共同化解物业矛盾，守护市民安居环境。 通报会指出，当前物业纠纷呈现四大特征：一是物业服务品质成为核心争议点，多数案件由物业催交物业费引发，业主常以保安巡逻不到位、保洁不及时等服务瑕疵拒交费用；二是前期物业服务合同纠纷占比超四成，部分建设单位选聘关联企业导致“建管不分”，合同超期履行加剧矛盾；三是新老物业交接易起冲突，资产归属、费用结算等问题常致交接受阻；四是国企家属区“三供一业”移交衍生新纠纷，接收企业服务标准不明引发权属与移交范围分歧。 此次发布的10个典型案例为纠纷化解提供明确指引。物业费调价方面，某物业公司未经业主共同决定，擅自将收费标准从上调，法院认定其单方面调价无依据，按原标准支持业主诉求，明确“调价须经法定民主程序”。合同到期服务延续争议中，某小区物业合同到期后原物业继续服务，业主以无合同拒交费，法院依据民法典认定原合同转为不定期合同，判决业主支付费用，确立“事实服务受法律保护”原则。诉讼时效方面，某业主拖欠2012至2019年物业费，物业2023年才起诉，法院以部分欠费超诉讼时效未支持诉求，警示物业需及时主张权利。 针对新老物业交接难问题，某小区原物业拒不退出，市住建委、街道办联合法院促成规范交接，并以此出台《北京市住宅物业管理项目交接工作指引（试行）》。通州区中上园5号院曾四次换物业后弃管，街道以党建引领推行“六导工作法”，引入物业实行“先服务后收费”，一年后物业费收费率达100%。 北京二中院坚持“小案不小办”，2021年以来联合市住建委发布4批次36个典型案例，实现“发布一案、化解一片”。建立“审前调解+速裁”机制，某小区19件欠费案中18件诉前和解，1件3天内判决。市住建委则通过“双晒”活动保障业主知情权，将物业纳入接诉即办“每月一题”，居民满意度超80%。目前全市业委会（物管会）覆盖率97%，推行社区与业委会“双向进入”，修订物业标准并建立企业评价体系，2024年实现300个老旧小区物业覆盖，更新911台电梯，2025年超1万台电梯将更新。 府院协同持续深化，建立年度沟通、信息共享等机制，通过“总对总”在线诉调衔接源头化解纠纷。展望“十五五”，市住建委明确六大举措：建强业主组织、强化党建引领、完善市场化机制、两年内实现1500个老旧小区物业全覆盖、鼓励科技赋能与服务创新、治理突出问题小区。 北京二中院提醒，业主应履行交费义务，对服务不满可固定证据理性维权；物业需规范服务与催交行为；业主自治组织应健全制度发挥桥梁作用，共同构建和谐居住环境。